熱い熱い夏も終わりました。季節の変わり目です体調に注意しましよう。
25年度の路線価が7月に発表されました。下げ幅は減少し、上昇しているところもありました。 地価は下げ止まり傾向にあることは確かです。
しかし、長期的に見て地価が上昇を続けることは考えにくいと思われます。
価格決定要因である需給関係が改善された訳ではない。地価の動向は長期的に見て上下動を繰り返し下がっている。
デフレ経済が長期間続いたため当然ながら反動はある。ましてや多くの資金を市場に流出している現在、資産インフレ、金利の上昇、景気の回復等 を予測した動向であると思われる。 地価が上昇するのは、人口が増加する、企業の工場等が進出する、商業地域・観光地に人が集まる、外国人が不動産投資をする等の場所以外の上昇 はあり得ない。現在都心部の活況は当然なのかも知れないが、日本国中の不動産が上昇することは考えにくい。
平成25年10月10日(木曜日)・11日(金曜日)に賃貸住宅フェア 2013 IN大阪 が開催され、私は10日に行って参りました。 その状況を下記に記載いたします。
【フェアの出展ブース】
※資産運用コンサルティング 35ブース
※リフォーム・リノベーション・メンテナンス 20ブース
※賃貸住宅向け設備・建材 29ブース
※賃貸管理、仲介会社向け商品・サービス 19ブース
合計103ブースが出店をしていました。
【セミナー】
※リフォーム・リノベーションセミナー 15セミナー
※相続関係セミナー 8セミナー
※滞納・原状回復等のトラブル対応セミナー 8セミナー
※不動産投資セミナー 7セミナー
※不動産会社業務支援セミナー 5セミナー
※税務関係セミナー 3セミナー
※その他セミナー 18セミナー
合計64セミナーが、8会場で2日間行われました。 毎年参加を致しておりますが、過去にはトラブル解消セミナー、原状回復工事に関するリフォーム、建材のブースが多かったのですが、近年はリノベーション、相続関係、不動産投資関係のセミナー及びブースが多くなって来ております。近年の世相を反映しているものと思われ、賃貸住宅業界の大きな変化を感じた次第です。
【リノベーション】
人口の減少、賃貸住宅の供給過多により、当然ながら空き家が増
加し賃貸住宅経営に大きな打撃を受けることとなっております。 現在全国の平均空室率は23%程度となっており、今後も増加するものと思われます。 国は、住宅ストックの質の向上を目指し、耐震強化、バリヤフリー化、長期耐用型住宅の推進をおこなっております。 今後のリフォーム市場は急速に拡大するものと思われます。又空き家の対策にもスポットが当たって来る様です。 従って、当該セミナー、ブースの増加はその様な状態を反映しているものと思われます。今後は、賃貸住宅の質の向上を考えて行くことが重要な時期なのかもしれません。
【リノベーションセミナーを聞いて】
リノベーションブース・セミナーを聞いておりますと、当然部屋を大改造する事も重要ですが、コストをかけず行う、「カラーコーディネイト」「特殊塗装、パネル、シール等での見栄えの改善」「スポットライト等特殊器具取付」等デザイン性を重視した取り組みが多くなって来ております。 業者によってはパック工事、定額工事を行って、客付けまで面倒を見るようなサービスまでやっているところもありました。今後も多様な工事が出てくるものと思われます。 又、今後の住宅管理は単に家賃集金・入居者対応を行うのではなく、経年劣化する建物等の価値の劣化を防ぐための対策が重要であると思われます。 時代に遅れないように今後のフェアにも参加継続する必要があるようです。
【相続関係】
相続関連も多くのセミナー、ブースがあります。やはり今後の増税に関心が集まっております。 今後相続関連業界は、15年間に亘り市場は拡大して行きます。相続コンサル業者が急増しており、セミナーを行えばどこの会場も超満員となっております。 ご承知の通り65歳以上の高齢者が資産の大半を保有しており、その中でも不動産が殆どとなっております。 相続税対策は、不動産価値をいかに下げるのかであり、その活用の本命が賃貸住宅となっております。 従って、本来不動産業者がその役割を果たさなければならないのであり、その為には知識、経験を積んで行く必要があります。 日本国も空前の債務を抱えており、所得、資産の多い富裕層がその標的とされ税金と言う形でその債務を減らしてゆく必要に迫られております。 今後の早期の対策が必要な時代に入りました。
【不動産投資】
不動産投資セミナーも多くなっている様に感じました。 アベノミクスと呼ばれ、3本の矢を放たれた本年に入り急速に不動産投資熱が過熱化しております。 投資セミナー会場はサラリーマン投資家で満員です。国外、国内を問わず多くのセミナーが組まれております。 弊社も、本年の春先より収益マンション売場サイト、楽待、アットホーム、ホームズ、SBI収益サイト等に掲載しておりますが、毎週のように反響があります。本日(10月14日)に本誌の原稿を書いておりますが、反響メールが2件入ってきました。 いかに関心が高いのかが窺い知れるところです。アベノミクスによる市場へのお金の大量供給要因による、金利の上昇、インフレ懸念から関心が集まっている様です。
とまとハウス 代表者 粟野 則夫
宅地建物取引主任者・不動産コンサルタント技能者
ファイナンシャルプランナー・賃貸不動産経営管理士
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